Để trở thành một nhà đầu tư hiệu quả, bạn cần phải nắm vững các kiến thức đầu tư bất động sản như vấn đề quy hoạch, phong thủy, các vấn đề nhà đất, sốt đất, các rủi ro khi đầu tư đất đai…
Khái niệm cơ bản về bất động sản
Cung, cầu bất động sản là gì?
Cung bất động sản được hiểu là số lượng nhà, đất, bất động sản cần bán hoặc cho thuê trên thị trường trong một thời điểm nhất định.
Cầu bất động sản được hiểu là nhu cầu mua nhà hoặc thuê nhà, đất của khách hàng tại một thời điểm cụ thể trên thị trường. Khi cầu càng nhiều thì cung càng lớn và ngược lại. Tóm lại, thị trường bất động sản cũng không nằm ngoài quy luật cung cầu.
Giá thị trường và giá nhà nước
Giá bất động sản hiện nay tồn tại dưới 2 dạng chính là giá thị trường và giá nhà nước.
Trong đó giá thị trường sẽ có quan hệ mật thiết với sự biến động của thị trường. Giá bất động sản trên thị trường sẽ dựa trên quy luật cung cầu, quy luật giá trị cũng như những chính sách quản lý của nhà nước. Giá cả thị trường của bất động sản được hiểu là sự thỏa thuận của người mua và người bán để đạt được một thống nhất về giá trị của bất động sản.
Giá nhà nước là mức giá của bất động sản được Ủy ban nhân dân tỉnh và thành phố ban hành. Mức giá này có sự thay đổi theo từng năm, tùy thuộc vào từng thời điểm. Nó được dùng để làm cơ sở tính thuế trong việc chuyển nhượng đất.
Những mô hình hình đầu tư bất động sản phổ biến
Đất nền
Kinh doanh đất nền là dạng mô hình kinh doanh bất động sản khá lâu đời. Bạn có thể tự rót vốn đầu tư và bán lại để hưởng chênh lệch hoặc chung vốn cùng người khác. Cho dù đầu tư theo cách thức nào thì lợi nhuận thu về cũng không nhỏ.
Đất nền dễ dàng thu hút được các nhà đầu tư bởi chỉ cần ít vốn nhưng lợi nhuận đem về có thể lên đến gấp 2 – 3 lần lãi suất ngân hàng – thường trên 15%/năm. Kèm theo đó là khả năng rớt giá thấp khiến cho loại hình này được nhiều nhà đầu tư chú ý đến.
Ưu điểm
◾ Đây là một trong những kênh đầu tư được đánh giá là tiềm năng. Lợi nhuận so với việc đầu tư ngân hàng cao gấp từ 2 đến 3 lần. Với mức lợi nhuận khoảng 15%/năm.
◾ Hình thức đầu tư này với khả năng sinh lời nhanh, bảo toàn giá trị nguồn vốn
◾ Tài sản có giá trị cao thấp phụ thuộc cơ sở hạ tầng hay vị trí bất động sản đó nằm.
Nhược điểm: Hình thức đầu tư này phụ thuộc lớn vào thị trường. Khi thị trường trầm lắng thì nó sẽ chững lại nhanh nhất.
Khu nghỉ dưỡng ven biển
Đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng ven biển đang trở thành xu hướng đầu tư thu hút được sự quan tâm, chú ý của đông đảo các nhà đầu tư. Hình thức đầu tư này mang đến một nguồn lợi khổng lồ.
Với vị trí địa lý thuận lợi, sở hữu đường bờ biển dài tới 3182km trải dài từ Bắc và Nam.Với việc đầu tư và khai thác bất động sản nghỉ dưỡng ven biển sẽ là lựa chọn không thể hoàn hảo hơn dành cho những ai có nguồn vốn lớn.
Ưu điểm
◾ Đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng mang đến nguồn lợi nhuận gấp nhiều lần so với gửi tiền vào ngân hàng và hưởng lãi suất. Đặc biệt là nhà đầu tư tránh được tình trạng lạm phát hay đồng tiền trượt giá theo biến động của kinh tế thị trường.
◾ Khả năng sinh lời của bất động sản này kéo dài bởi du lịch ở Việt Nam có nhiều điều kiện để phát triển như khí hậu dễ chịu, đường bờ biển kéo dài, giao thông thuận lợi với các đường bay quốc tế….
Nhược điểm
◾ Đầu tư cho hình thức này cần một nguồn vốn lớn. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư sẽ không có cơ hội để thử sức.
◾ Khi đầu tư vào hình thức này chủ đầu tư sẽ mất nhiều thời gian để tìm hiểu về thị trường, khả năng mang lại lợi nhuận nếu mình quyết định đầu tư….
◾ Chi phí bảo trì, bảo dưỡng hàng năm khá nhiều
Nhà phố
Đầu tư vào loại hình bất động sản nhà phố hiện nay cũng được nhiều chủ đầu tư quan tâm. Dạng nhà này được xây dựng liền kề với nhau trên các trục đường phố có nhiều cơ hội để phát triển. Kiểu nhà này là sự kết hợp giữa căn hộ để ở và cửa hàng để kinh doanh. Chính vì vậy tính thanh khoản của nó rất cao.
Ưu điểm
◾ Dạng nhà phố chắc chắn chủ đầu tư sẽ không lo ế. Bởi với mặt tiền đẹp, vị trí thuận lợi thì nhu cầu sở hữu hoặc cho thuê rất cao.
◾ Bất động sản với hình thức này mang lại cho chủ đầu tư lợi nhuận cao và ổn định theo từng tháng.
◾ Hình thức nhà phố này vừa có thể dùng để ở lại vừa dùng để kinh doanh cho nên giá trị sử dụng cao và tính pháp lý lâu dài.
Nhược điểm: Bất động sản theo hình thức này cần một nguồn vốn đủ lớn, có thể xoay dòng liên tục. Diện tích của căn nhà không quá lớn cho nên cũng gây ra một số bất tiện trong sinh hoạt.
Căn hộ chung cư
Đầu tư xây dựng căn hộ chung cư hiện nay có lẽ là lựa chọn của đông đảo các nhà đầu tư. Có thể là căn hộ chung cư cao cấp, cũng có thể là căn hộ chung cư tầm trung giá rẻ. Đầu tư xây dựng phân khúc nào còn tùy thuộc vào việc chủ đầu tư nhìn nhận và đánh giá thị trường nơi mình sắp sửa xây dựng.
Ưu điểm
◾ Dạng chung cư linh hoạt về hình thức thanh toán. Có thể thanh toán thành nhiều đợt giúp chủ đầu tư có khả năng quay vòng vốn.
◾ Nhu cầu sử dụng chung cư khá cao cho nên không lo bị ế.
◾ Tính thanh khoản cũng khá cao và ổn định hơn đầu tư vào đất nền.
Nhược điểm
◾ Nhiều dự án chung cư trải qua nhiều cầu nên đã bị đội giá, khiến cho người mua bị thiệt.
◾ Mất nhiều thời gian nghiên cứu và tìm hiểu về thị trường.
◾ Chu kỳ giá của loại hình bất động sản này ít khi tăng, nếu có tăng thì cũng là tăng nhẹ.
Đất xây nhà xưởng
Khi Việt Nam bước vào nền công nghiệp hóa, thì cũng là lúc nguồn vốn đầu tư đổ vào càng nhiều. Các khu công nghiệp bắt đầu mọc nên như nấm tại các thành phố lớn. Lúc này, các nhà đầu tư đã đi mua lại đất hoặc thuê đất để làm nhà xưởng và cho thuê lại.
Ưu điểm
◾ Giá đất cho thuê nhà xưởng đang tăng cao trong những năm gần đây
◾ Lợi nhuận thu về từ việc cho thuê nhà xưởng cao gấp nhiều lần so với các loại hình đầu tư khác.
Nhược điểm
◾ Chủ đầu tư cần phải có nguồn vốn lớn và dài hạn. Khả năng xoay vòng vốn nhanh.
◾ Thời gian để thu hồi vốn khá chậm
◾ Quỹ đất rộng rất hạn chế, thủ tục pháp lý nhiều vấn đề rườm rà.
Shophouse
Mô hình kinh doanh shophouse đang nổi lên trong thời gian gần đây tại những khu phố lớn, trung tâm thương mại hoặc nơi du lịch phát triển. Đây là mô hình nhà ở kết hợp với cửa hàng kinh doanh. Với nhiều người có kiến thức đầu tư, họ thích chọn loại hình bất động sản này bởi họ quan niệm mua một mà được hai.
Ưu điểm
◾ Loại hình đầu tư này có giá trị thương mại lớn, khả năng thanh khoản tương đối cao
◾ Doanh thu từ khai thác cho thuê cao, ước tính khoảng 8 – 12%/năm
Nhược điểm
◾ Vốn đầu tư loại hình bất động sản shophouse này khá cao so với các loại hình khác
◾ Thời gian sở hữu trên giấy tờ chỉ khoảng 50 năm.
Căn hộ Officetel
Trong xu hướng sử dụng căn hộ văn phòng đa năng như hiện nay, đầu tư vào Căn hộ Officetel là lựa chọn hoàn hảo. Dạng căn hộ này có thể dùng với nhiều mục đích khác nhau. Có thể là khách sạn, văn phòng hoặc là căn hộ để ở với đầy đủ tiện nghi.
Ưu điểm
◾ Giá bán của loại hình bất động sản này không cao.
◾ Nếu dùng để cho thuê thì lợi nhuận thu được hấp dẫn hơn nhiều so với các căn hộ thông thường
Nhược điểm
◾ Diện tích căn hộ khá nhỏ, khoảng 25 đến 30m2 cho nên thích hợp với công ty vừa và nhỏ.
◾ Quyền sở hữu chỉ trong 50 năm. Sau đó nếu muốn sở hữu tiếp thì phải làm đơn xin gia hạn thêm
◾ Chi phí quản lý, bảo trì cao hơn so với các loại căn hộ khác
Nhà cho thuê
Tại các thành phố lớn, nơi được coi là trung tâm, tập trung nhiều khu công nghiệp, trường học bệnh viện… thì nhu cầu về nhà thuê rất cao. Không phải ai cũng có điều kiện để thuê những căn phòng đắt tiền nên như cầu chọn những căn phòng trọ giá rẻ cũng rất lớn.
Ưu điểm
◾ Nhu cầu của khách hàng luôn rất cao.
◾ Lợi nhuận thu đều hàng tháng và nó không chịu ảnh hưởng của những biến động trong thị trường bất động sản.
◾ Tiềm năng tăng giá trong tương lai cũng cao.
Nhược điểm
◾ Đầu tư phòng trọ cho thuê gây ra nhiều vấn đề khó khăn trong việc quản lý an ninh trật tự.
◾ Chi phí bảo trì phòng trọ khá cao.
Nâng cấp nhà cũ giá rẻ
Việc tìm kiếm những căn nhà cũ trong các hẻm nhỏ mà chủ nhà không có ý định ở nữa. Sau đó trùng tu, sửa chữa và bán lại cho những người có nhu cầu muốn sở hữu tổ ấm nhỏ để định cư cũng là cách đầu tư sinh lời cao hiện nay.
Ưu điểm
◾ Bất động sản theo hình thức này với mức mua vào thấp. Tính cả chi phí mua vào và chi phí sửa chữa thì sau khi bán đi bạn cũng lãi khoảng kha khá.
◾ Nguồn cung cho loại bất động sản này khá dồi dào.
◾ Dễ dàng thương lượng và mua lại được của chủ nhà. Không bị ép giá.
Nhược điểm
◾ Đầu tư hình thức bất động sản này bạn phải tốn nhiều thời gian, tiền bạc để trùng tu, nâng cấp và sửa chữa.
◾ Với nhiều ngôi nhà mà nó đã quá xuống cấp thì sau khi trùng tu xong, mức giá bán sẽ bị đội lên cao hơn dự tính ban đầu. Cho nên tiếp cận được với ít khách hàng hơn.
Trên đây là một vài kiến thức đầu tư bất động sản cơ bản nhưng hữu ích. Hy vọng đã hỗ trợ giải đáp những thắc mắc ban đầu khi bước chân vào thị trường bất động sản.
